13 Cara Proaktif Untuk Meningkatkan Sewa Property Anda

13 Cara Proaktif Untuk Meningkatkan Sewa Property Anda

Saya penggemar berat beli dan tahan dan metode BRRRR. Yang sedang berkata, jika Anda akan menyusuri jalan ini, Anda akan ingin tahu bagaimana meningkatkan sewa dan pengembalian dari sewa Anda. Melakukannya mencakup semua faktor manajemen properti. Menyewa lebih cepat dan ke penyewa berkualitas lebih tinggi akan meningkatkan laba Anda. Disini kami juga ingin memberikan ide cemerlang selain menyewakan rumah, kamu juga dapat melakukan investasi seperti membuka usaha sebagai agen judi online yang mendapatkan keuntungan yang sangat besar. Menyewa dengan harga lebih tinggi dan meningkatkan sewa juga akan memperpanjang. Dan dengan demikian akan mencegah masalah pemeliharaan sebelum masalah itu muncul, serta meningkatkan retensi penyewa. Tetapi bagaimana kita mencapai semua tujuan ini? Yah, saya senang Anda bertanya. Berikut adalah 13 cara terbaik, menurut pendapat penulis yang rendah hati ini, untuk melakukannya.

1. Tingkatkan Penampilan Bagian Depan Properti

Sering dicatat bahwa orang-orang mengambil keputusan tentang Anda dalam tujuh detik. Dengan kata lain, Anda tidak perlu lama untuk membuat kesan pertama. Tidak juga sewa Anda. Seperti yang saya catat di artikel terakhir saya, perbaikan estetika sederhana seperti daun jendela, mengecat pintu depan, memotong rumput, melindungi semak-semak atau pohon, mengganti kotak surat atau nomor alamat dan sejenisnya bisa sangat penting. Berikut ini contoh dari artikel rumah yang sama dengan dan tanpa perbaikan estetika tersebut:

Yang kami lakukan adalah memotong rumput, memotong dahan-dahan yang tergantung rendah di pohon di depan, menambahkan kotak jendela di bawah jendela, mengecat pintu depan merah, dan menambahkan beberapa mulsa kulit di tempat tidur bunga. Total biaya mungkin $ 400. Tetapi itu dapat membuat perbedaan yang luar biasa dalam mendapatkan properti yang disewa dengan cepat dan mendapatkan dolar tertinggi untuknya.

2. Iklan Berkualitas

Saya pernah mendengarnya mengatakan kadang-kadang bahwa “semua yang perlu kita lakukan untuk menyewa rumah adalah meletakkan tanda di halaman.” Saya pikir ini pendekatan yang salah. Seperti yang dikatakan saudara lelaki saya – yang adalah manajer properti kami:

“Jika semua yang Anda miliki adalah sebuah tanda di halaman, maka Anda tidak akan memiliki minat sebanyak itu ketika online di mana-mana. Semakin sedikit prospek berarti semakin sedikit permintaan, dan ketika pasokan tetap sama, satu-satunya konsekuensi adalah harga yang lebih rendah. “

Itu Ekonomi 101 untuk Anda.

Sederhananya, menyewa properti dengan hanya tanda mungkin berarti Anda sedang menyewakannya.

Selanjutnya, Anda ingin mengambil gambar berkualitas tinggi. Jika Anda mampu berinvestasi dalam kamera top-end, itu akan membayar sendiri dan banyak lagi. Bandingkan saja kedua foto rumah yang agak canggung ini milik kami. Satu diambil dari ponsel lama saya dan yang lain dari kamera kelas atas. Menurut Anda, mana yang membuat orang yang menggulir Craigslist memanggil Anda?

Pastikan juga untuk mengambil gambar dengan sudut sekitar 30 derajat. Kepala pada gambar membuat properti terlihat sangat kecil, seperti contoh berikut ini menunjukkan:

3. Pastikan Unit Menyala dengan Baik dan Berbau Baik

untuk Pertunjukan Itu harus pergi tanpa mengatakan bahwa Anda harus membersihkan unit sebelum menunjukkannya. Tetapi juga, pastikan lampu menyala dan tirai terbuka sehingga unit cukup terang ketika prospek datang untuk melihat. Kamar gelap terlihat lebih kecil dan kurang ramah.

Juga, masukkan beberapa pengharum ruangan ke dalam unit agar baunya menyenangkan. Seperti yang dicatat situs Fifth Sense, “Indera penciuman terkait erat dengan ingatan, mungkin lebih dari indera kita yang lain.” Dengan kata lain, jika properti berbau harum, maka ketika prospek pulang untuk berdebat unit mana yang mereka inginkan dari banyak yang mereka lihat, properti Anda akan menonjol dalam ingatan mereka.

Saya bahkan pernah mendengar tentang seseorang yang membuat kue sebelum prospek muncul. Sekarang aroma yang mengundang pasti untuk mendapatkan tanda tangan di garis bawah!

4. Jangan Hanya Tampilkan … Jual
Jika Anda baru saja membuka pintu dan berharap prospek akan menyukai unit Anda (atau jika manajer properti Anda), Anda salah melakukannya.

Ada tiga metode hebat untuk menjual selama pertunjukan:

Membangun Hubungan
Menggunakan Jangkar
Menggunakan Reciprocation
Jika Anda melakukan pertunjukan (atau menyewa seseorang untuk melakukannya), Anda harus menggunakan setidaknya dua yang pertama dan mungkin yang ketiga.

Membangun hubungan hanya berarti Anda ramah dan terbuka dengan mereka. Jadilah benar-benar tertarik pada mereka. Ajukan pertanyaan dan tembak sedikit dengan mereka. Pada saat yang sama, jangan menjual terlalu banyak atau memaksa. Orang ingin menyewa dari orang yang mereka sukai.

Penambatan terjadi, menurut psikolog pemenang Hadiah Nobel Daniel Kahneman, “… ketika orang mempertimbangkan nilai tertentu untuk jumlah yang tidak diketahui sebelum memperkirakan jumlah itu.” (Berpikir, Cepat dan Lambat, 119-120).

Dengan kata lain, jika Anda mengatakan bahwa Anda berpikir rumah itu 1.200 kaki persegi, Anda telah berlabuh di benak prospek bahwa rumah itu sekitar 1.200 kaki persegi. Jika Anda meminta mereka menebak apa yang mereka pikirkan, mereka kemungkinan akan menebak antara 1.100 dan 1.300 (dengan asumsi nomor Anda ada di stadion baseball, tentu saja). Jika, di sisi lain, Anda mengatakan Anda berpikir rumah yang sama adalah 900 kaki persegi, mereka mungkin tahu kedengarannya terlalu kecil tetapi mungkin akan menebak antara 1.000 dan 1.200 kaki persegi. Jadi jawaban mereka akan berubah hanya karena jangkar Anda.

Tetapi jangkar juga bisa bersifat kualitatif. Jadi ketika saya menunjukkan rumah, saya sering mengatakan sesuatu seperti “Saya suka rumah ini” atau “dapur di rumah ini luar biasa” sebelum membuka pintu.

Akhirnya, dalam beberapa kasus, terutama di pasar panas, mungkin masuk akal untuk menggunakan aturan timbal balik. Seperti yang dijelaskan Wikipedia, “Berdasarkan aturan timbal balik, orang berkewajiban untuk membayar bantuan, hadiah, undangan, dll.” Secara psikologis, ini bekerja oleh orang-orang yang ingin mengembalikan kebaikan (katakanlah menyewa dari Anda) jika Anda melakukan sesuatu yang baik untuk mereka.

Ini mungkin terasa manipulatif, tetapi Anda tidak akan meyakinkan seseorang untuk menyewa kotoran dari Anda jika Anda memberi mereka lima dolar. Jika Anda menyewa properti yang baik, apa yang Rule of Reciprocation lakukan adalah membedakan Anda dari properti pesaing yang sama baiknya. Menempatkan penawaran seperti itu dalam iklan Anda juga akan membantu mendatangkan traffic ke properti Anda.

Jadi, misalnya, di Eugene, Oregon, ada kelebihan pasokan perumahan siswa, yang kita punya banyak. Jadi kami mulai menawarkan kupon pizza gratis ke toko pizza kampus yang populer hanya untuk melihat salah satu properti kami. Satu tahun, kami bahkan menawarkan tiket konser ke acara-acara lokal yang diadakan oleh perusahaan produksi EDM yang menjadi teman saya. Ada banyak kemungkinan seperti ini. Biarkan pikiran Anda menjadi liar.

5. Jangan Mulai Harga Anda Terlalu Rendah … Biasanya

Prinsip dasar dengan sewa apartemen adalah bahwa jika Anda memiliki hunian rendah, Anda tidak dapat menaikkan sewa. Tetapi jika hunian Anda adalah sekitar 90 hingga 95 persen, maka sudah saatnya untuk menaikkan harga sewanya.

Namun, dengan rumah, jauh lebih sulit untuk mengetahui untuk apa menyewa tempat karena hanya ada satu. Ya, Anda bisa menyelesaikannya di Craigslist, Zillow atau RentRange atau Anda bisa bertanya kepada tetangga, tetapi Anda tidak bisa sempurna.

Rekomendasi saya adalah mendekati menyewa rumah dari sudut pandang bahwa Anda dapat memperbaiki properti dengan harga terlalu tinggi, tetapi sulit untuk memperbaiki rumah dengan harga terlalu rendah. Jika Anda menyewa di bawah properti, Anda terjebak dengannya. Tetapi jika Anda menetapkan harga terlalu tinggi, Anda akan segera tahu itu terlalu mahal karena Anda tidak menerima panggilan apa pun. Maka Anda dapat dengan cepat menyesuaikan harga ke bawah. Jadi mulailah dari dekat bagian atas kisaran yang Anda pikir dapat disewa.

Tentu saja, Anda tidak ingin menjadi gila dengan ini. Setiap hari satu unit duduk di pasar berarti sewa yang hilang selamanya. Dan jika Anda memiliki banyak lowongan atau sedang di tengah musim dingin dan sedikit orang yang mencari persewaan, Anda tentu harus lebih agresif. Namun dalam kebanyakan kasus, lebih baik memulai di kisaran tinggi daripada rendah.

6. Layar, Layar, Layar — dan Kemudian Layar Beberapa Lagi

Sewa tinggi tidak akan berguna jika Anda menginginkan penyewa yang buruk. Ambil dua skenario ini dengan rumah yang sama. Satu penyewa menyewanya $ 600 / bulan dan tinggal di sana sepanjang tahun. Sewa lainnya seharga $ 700, tetapi Anda harus mengusir penyewa dan kehilangan dua bulan sewa ditambah biaya di atas deposit untuk menyerahkan unit dan biaya penggusuran. Begini caranya:

Dengan segala bentuk pinjaman pada properti itu, hampir dipastikan akan terbalik dengan Tenant 2.

Ingat, lebih baik memiliki properti yang kosong daripada menyewa kepada penyewa yang buruk. Lebih dari sekali, kami memiliki penyewa kerusakan lebih dari $ 10.000. Hal semacam itu akan merusak aliran uang Anda untuk beberapa waktu.

Pastikan untuk memeriksa penggusuran, catatan kriminal dan kredit mereka, dan dapatkan referensi pemilik dan pekerjaan. Kami tidak menerima penggusuran atau menerima kejahatan kecuali mereka sudah tua. Penyewa juga harus membuat lebih dari tiga kali sewa bulanan dalam pendapatan.

Akhirnya, saya akan merekomendasikan menyerahkan referensi pekerjaan dan pemilik Anda ke AAA atau perusahaan lain tersebut. Ada insentif untuk mendengar apa yang ingin Anda dengar jika Anda memeriksa diri Anda sendiri, dan itu bisa membuat bias evaluasi Anda ketika berbicara dengan tuan tanah dan majikan. Kemudian Anda mendorong melalui prospek marjinal yang mungkin seharusnya Anda tolak. Perusahaan pihak ketiga tidak peduli, jadi Anda tidak mendapatkan gambar buram saat mendapatkan pemilik dan referensi pekerjaan.

7. Selalu Naikkan Sewa Sewaktu Pembaruan Sewa

Seperti yang pernah saya dengar Dave Lindahl mengatakan, “Penyewa mengharapkan Anda untuk menaikkan sewa mereka setiap tahun, jadi jangan mengecewakan mereka.” Kenaikan ini setidaknya akan membuat sewa Anda tetap sama dalam kondisi yang disesuaikan dengan inflasi dan akan sering meningkatkan laba Anda.

Karena itu, penting juga untuk memberi tahu penyewa tentang kedatangannya. Kami memberi tahu mereka bahwa mereka hampir pasti akan mengalami kenaikan sewa setiap tahun ketika kami menandatangani kontrak awal. Seperti yang dikatakan Lindahl dalam bukunya:

“Anda juga harus menaikkan harga sewa setiap tahun, bahkan jika pasar belum naik. Latih penyewa Anda untuk mengharapkan kenaikan sewa tahunan. Mungkin hanya $ 15 hingga $ 20. Ini disebut peningkatan gangguan. Tentu saja tidak cukup bagi penyewa untuk pindah, tetapi tentu saja itu membantu angka Anda ”(Multi-Family Jutaan: Bagaimana Siapa pun Dapat Mengubah Posisi Apartemen untuk Untung Besar, 108).

8. Biaya Lebih Banyak untuk Sewa Bulan-ke-Bulan

Kami tidak menyewa bulan ke bulan untuk memulai, tetapi kami akan mengizinkan penyewa untuk beralih ke pengaturan bulan-ke-bulan begitu mereka telah menyelesaikan sewa tahun.

Tetapi kami tidak akan melakukannya secara gratis.

“Saat menaikkan sewa, coba trik ini yang sering digunakan oleh pemasar: Jangan memberi tahu mereka berapa harga sewa yang baru, tetapi beri mereka tiga opsi harga untuk dipilih. Pikirkan tentang itu. Hampir setiap bisnis besar menawarkan tiga tingkatan harga …

Dengan menawarkan tiga pilihan, individu cenderung membandingkan pilihan yang diberikan, daripada membandingkan harganya dengan bisnis lain. Kopi di Starbucks mungkin dihargai sangat mahal, tetapi dengan memberikan opsi kepada pelanggan — “Tinggi” seharga $ 3,25, “Grande” seharga $ 3,75, atau “Venti” seharga $ 4,25 — orang bahkan jarang menganggap secangkir kopi $ 0,99 yang bisa mereka dapatkan di restoran lokal di seberang jalan ”(Buku tentang Mengelola Properti Sewa, 176-177).

Dengan demikian, Brandon memberi penyewa opsi sewa bulan ke bulan, sewa enam bulan, dan sewa satu tahun. Semakin pendek sewa, semakin tinggi harganya.

9. Izinkan Hewan Peliharaan dan Biaya Sewa Hewan Peliharaan

Ingat apa yang dikatakan saudara saya: “Lebih sedikit prospek berarti lebih sedikit permintaan, dan ketika pasokan tetap sama, satu-satunya konsekuensi adalah harga yang lebih rendah.”

Meskipun saya tidak akan merekomendasikan menyewa kepada orang-orang dengan anjing di apartemen (mungkin saya akan mengizinkan satu kucing), dengan rumah-rumah, saya benar-benar merekomendasikannya. Membuka properti Anda kepada orang-orang dengan hewan peliharaan meningkatkan jumlah prospek — dan karenanya menuntut dan oleh karena itu harganya.

Alasannya adalah bahwa banyak orang ingin menyewa rumah sebagian besar karena mereka memiliki hewan peliharaan. Dan orang Amerika menyukai, mencintai, mencintai hewan peliharaan mereka. Itu satu-satunya hal (selain pembunuhan itu buruk) yang tampaknya dapat disetujui oleh Partai Republik dan Demokrat hari ini. Satu survei menemukan bahwa 62 persen orang Amerika memiliki hewan peliharaan, dan dari mereka yang melakukannya, 95 persen menganggap hewan peliharaan mereka sebagai “anggota keluarga.”

Hewan peliharaan melakukan beberapa kerusakan. Untungnya, Anda dapat membayarnya dengan setoran hewan peliharaan yang tidak dapat dikembalikan (kami mengenakan biaya $ 250) dan sewa hewan peliharaan (kami menagih $ 25 per hewan per bulan). Kami biasanya menetapkan batas tiga hewan peliharaan dan tidak mengizinkan jenis anjing yang berbahaya.

Kami mungkin menghasilkan lebih banyak dari sewa hewan peliharaan daripada kerugian dalam kerusakan, tetapi bahkan jika biaya ini sepenuhnya diimbangi dengan lebih banyak pemeliharaan, Anda telah secara dramatis meningkatkan kumpulan penyewa potensial, dan dengan lebih banyak permintaan datang harga yang lebih tinggi.

10. Pemeliharaan dan Pemeliharaan Pencegahan

Beberapa cara terbaik untuk meningkatkan pengembalian adalah dengan menurunkan biaya. Pemeliharaan preventif dapat melakukan hal itu. Anda tidak boleh bergantung pada penyewa untuk mengganti filter tungku, membersihkan kompresor AC, atau membersihkan selokan. Tetapi perbaikan kecil ini dapat menghemat ribuan dolar dalam HVAC dan perbaikan fondasi.

Selain itu, beberapa penyewa tidak akan memberi tahu Anda tentang kebocoran karena alasan yang tidak diketahui. Jika bocor terlalu lama, mereka dapat menyebabkan kerusakan parah pada air dan air.

Inspeksi rutin dapat menemukan dan mengatasi masalah ini. Lebih disukai melakukannya setengah tahunan, tetapi bahkan setahun sekali lebih baik daripada tidak sama sekali.

Selain itu, perawatan yang baik adalah kunci untuk retensi penyewa. Setelah penyewa menandatangani kontrak, satu-satunya kontak mereka dengan Anda membayar sewa dan pemeliharaan. Tidak menyenangkan. Dan jika mereka terlambat sebulan, ada kontak lain yang tidak menyenangkan dengan manajemen properti.

Tetapi jika Anda memberikan perawatan yang baik, ini akan membuat Anda tetap menyukai penyewa Anda dan meningkatkan kemungkinan pembaruan. Dan turnover sering kali merupakan pengeluaran terbesar pemilik, sehingga apa pun yang dapat Anda lakukan untuk mengurangi itu adalah hal yang baik untuk garis bawah.

11. Pertahankan Kontak Dengan Penyewa dengan Cara Lain

Dalam nada yang sama, jika Anda dapat menemukan cara untuk mempertahankan kontak dengan penyewa secara positif, ini juga akan membantu dengan pembaruan. Ini bisa berupa sesuatu yang sederhana seperti buletin bulanan atau kehadiran media sosial.

Anda juga bisa menggabungkan ini dengan strategi pemasaran Anda. Selain menawarkan kupon pizza untuk setiap grup yang melihat unit, perusahaan manajemen Oregon kami juga menawarkan kupon pizza setiap bulan bagi mereka yang menyewa dari kami. Ya, ini membutuhkan uang, tetapi itu tidak hanya berfungsi sebagai cara pemasaran yang baik. Ini juga berarti bahwa setiap bulan, ketika para siswa mengirim uang sewa, mereka mendapatkan sesuatu kembali. Itu membuat Anda terlihat lebih positif di mata mereka.

Adik saya meminta restoran favorit calon pelanggan pada aplikasi penyewaan. Lalu, jika ada masalah pemeliharaan yang buruk atau yang kami tangani dengan buruk, ia mengirimi mereka kartu hadiah ke restoran itu. Itu lebih pribadi (dan karenanya lebih efektif) daripada diskon sewa — dan itu juga lebih murah.

Atau Anda bisa menempatkan setiap penyewa yang membayar tepat waktu setiap bulan dalam undian dan memberikan TV atau sesuatu seperti itu. Ada segala macam cara untuk mempertahankan jalur komunikasi positif dengan penyewa Anda, dan melakukan hal itu akan sangat membantu dengan retensi penyewa.

12. Biaya untuk Fasilitas / Fasilitas

Apakah ada fasilitas lain yang bisa Anda bebankan? Adikku menerapkan program di mana penyewa dapat membayar kami untuk memotong rumput mereka setiap minggu selama bulan-bulan musim panas. Tidak banyak yang menyibukkan kami, tetapi aliran pendapatan lain yang mudah diterapkan.

Terkait: Dua Cara Awesomely Kreatif untuk Melengkapi Sewa Jangka Pendek Anda dengan Anggaran Rendah

Jeffrey Taylor akan mengenakan biaya lebih banyak untuk fasilitasnya, seperti menambahkan pintu badai atau kipas langit-langit. Meskipun ia tidak menghasilkan uang dari ini, ia memang memperbaiki propertinya secara gratis. Peluang apa lagi yang ada di luar sana?

13. Tingkatkan Pembaruan Dengan Program Residen

Jeffrey Taylor (mis. Tuan Tuan Tanah) adalah penguasa gagasan ini. Inilah cara dia menggambarkan “Program Residen 3-Bintang”:

“Ketika penghuni pindah ke salah satu properti saya, saya menyambut mereka dalam program 3-Star Resident saya. Mereka tidak dikenakan biaya apa pun dan mereka mendapat tunjangan dengan menjadi bagian dari itu. ‘Peringatan’ mereka menjadi waktu perayaan. Setiap tahun, saya memberi mereka pilihan untuk upgrade properti (masing-masing seharga antara $ 25 dan $ 75) untuk membayar sewa tepat waktu ”(Panduan Kelangsungan Hidup Tuan Tanah: Cara Sukses Mengelola Properti Sewa sebagai Investor Real Estat Baru atau Paruh Waktu, 164) .

Bonus ini kembali ke aturan timbal balik yang disebutkan di atas. Ini juga dapat bertindak sebagai dorongan lembut ke arah “ya” ketika seseorang duduk di pagar dan membutuhkan tiebreak untuk memutuskan apakah akan memperbarui atau tidak.