Tidak seperti saham, tidak ada cara mudah untuk memastikan nilai pasti dari properti Anda saat ini atau properti yang akan Anda beli. Sebagai pemilik multi-properti, saya senang tidak ada simbol ticker yang berpindah-pindah setiap hari kerja karena itu hanya gangguan. Saya ingin berbagi bagaimana menilai properti investasi.
Menjadi kaya dalam real estat adalah tentang membeli, memelihara, dan menahan selama mungkin untuk membangun kekayaan dalam hal real estat. Dengan saham, banyak orang menjadi takut dan dijual dengan harga terendah pada tahun 2009 dan sekali lagi pada Maret 2020. Dengan real estat, jauh lebih mudah untuk memiliki aset nyata dalam jangka panjang.
Real estat saat ini menghasilkan sekitar 40% dari kekayaan bersih saya yang akan bertahan di masa mendatang karena saya fokus pada upaya kewirausahaan. Sejak 1999, ketika saya bekerja di bidang keuangan, saya telah menginvestasikan sebagian besar pendapatan saya di real estat untuk melakukan diversifikasi dari ekuitas. Dan karena sejarah yang panjang ini, real estat telah menjadi kelas aset favorit saya untuk membangun kekayaan.
Dalam artikel ini, saya akan membahas menilai properti dari sudut pandang investor. Kita akan membahas beberapa konsep gambaran besar serta menggunakan contoh kehidupan nyata untuk melihat apakah kita melakukan investasi yang baik atau buruk.
Bagaimana Menilai Properti Investasi
Ini semua tentang pendapatan.
Sebagai investor real estat, Anda harus memastikan berapa pendapatan realistis yang dapat dihasilkan properti target secara berkelanjutan dari tahun ke tahun. Angka pendapatan saat ini dan historis adalah yang paling penting.
Setelah Anda memiliki rentang pendapatan, Anda dapat menghitung hasil sewa kotor properti dan harga terhadap penilaian penghasilan untuk dibandingkan dengan properti lain di lingkungan tersebut.
Apresiasi Harga Adalah Hal Sekunder
Salah satu alasan besar mengapa terjadi gelembung perumahan dan kemudian keruntuhan adalah karena investor menjauh dari komponen pendapatan properti dan hanya berfokus pada potensi apresiasi properti. Investor tidak peduli bahwa arus kas mereka sangat negatif jika mereka dapat mengatasi arus dan membalikkan keuntungan dalam satu atau dua tahun.
Begitu pesta dihentikan, spekulan dihancurkan yang menyebabkan efek domino, melukai tetangga yang berencana membeli dan menahan. Jika Anda terutama berfokus pada apresiasi properti dan bukan pendapatan, Anda adalah spekulan. Tidak ada nilai riil untuk real estat jika tidak menghasilkan pendapatan atau menyelamatkan seseorang dari sewa.
Harga Properti Secara Historis Meningkat Seiring dengan Inflasi
Apresiasi harga properti umumnya melacak inflasi sebesar +/- 2%. Dengan kata lain, jika angka inflasi terakhir adalah 3%, Anda dapat memperkirakan kenaikan harga properti nasional sebesar 1-5%. Selama bertahun-tahun, tentu saja perubahan harga properti bisa berfluktuasi liar. Namun berbeda dengan stock atau saham Ioncasino jika Anda melihat harga stock selama periode 10 tahun, Anda akan melihat korelasi yang relatif lancar.
Ketika Anda mulai memiliki ekspektasi untuk kenaikan harga tahunan 10% yang konsisten, Anda menjadi delusi. Ingatlah bahwa Anda harus memikirkan apresiasi harga properti sebagai atribut sekunder. Jika itu terjadi, bagus. Jika tidak, Anda fokus pada arus kas Anda.
Properti selalu bersifat lokal
Berhati-hatilah untuk tidak memperkirakan statistik properti. Hanya karena satu laporan mengatakan harga properti San Francisco naik 10% dari tahun ke tahun, bukan berarti saya bisa menjual rumah saya dengan harga 10% lebih tinggi. Anda juga dapat membuang statistik nasional.
Harga terbaik untuk mengetahui berapa nilai rumah Anda adalah jika tetangga Anda menjual. Statistik harga properti memberi tahu Anda arah umum harga dan wilayah kekuatan relatif.
Cara Khusus Untuk Menilai Properti Anda dengan Benar
Sekarang mari beralih ke dasar-dasar tentang cara menilai properti investasi.
1) Hitung hasil sewa kotor tahunan Anda.
Ambil sewa pasar bulanan yang realistis berdasarkan perbandingan yang Anda temukan secara online dan kalikan dengan 12 untuk mendapatkan sewa tahunan Anda. Sekarang ambillah sewa kotor tahunan dan bagi dengan harga pasar properti. Misalnya: $ 2.000 / bulan = $ 24.000 / tahun. $ 24.000 / $ 500.000 = 4,8% hasil kotor sewa. Hasil sewa kotor tahunan adalah untuk mendapatkan gambaran singkat tentang potensi langit biru bagi sebuah properti jika seseorang membayar 100% tunai dan tidak memiliki biaya berkelanjutan.
2) Bandingkan hasil sewa kotor Anda dengan tarif bebas risiko.
Tingkat bebas risiko adalah hasil obligasi 10 tahun. Investor mengatakan “bebas risiko” karena praktis ada 0 kemungkinan pemerintah AS akan gagal membayar kewajiban hutangnya. Semua investasi membutuhkan premi risiko di atas tingkat bebas risiko, jika tidak, mengapa repot-repot mempertaruhkan uang Anda untuk berinvestasi. Jika hasil sewa kotor tahunan properti itu kurang dari tingkat bebas risiko, tawarlah lebih keras atau lanjutkan.
3) Hitung hasil sewa bersih tahunan Anda (tarif batas).
Hasil sewa bersih pada dasarnya adalah pendapatan operasional bersih Anda dibagi dengan nilai pasar properti. Cara saya menghitung pendapatan operasional bersih adalah dengan mengambil sewa kotor tahunan dikurangi bunga hipotek, asuransi, pajak properti, iuran HOA, biaya pemasaran, dan pemeliharaan. Dengan kata lain, kami menghitung berapa laba tahunan yang sebenarnya. Kita dapat menambahkan dengan depresiasi, yang merupakan biaya non tunai, tapi saya fokus pada arus kas.
Contoh: Sewa $ 24.000 / tahun – iuran HOA $ 3.000 / tahun – pajak properti $ 4.800 / tahun – asuransi $ 500 / tahun – pemeliharaan $ 1.000 / tahun – bunga hipotek $ 10.000 setelah penyesuaian pajak = $ 4.700 NOP. $ 4.700 / $ 500.000 = 1% hasil sewa bersih. Tidak terlalu bagus, tapi setidaknya arus kas positif sejak awal. Hasil sewa bersih dapat berbeda untuk setiap investor karena beberapa investor menaruh lebih banyak uang daripada yang lain, sementara yang lain lebih baik dalam merampingkan biaya operasi dan mengenakan biaya sewa tertinggi.
Untuk menghitung tarif batas, Anda tidak menggunakan biaya hipotek. Rumusnya difokuskan pada properti saja dan bukan pembiayaan yang digunakan untuk membeli properti. Setiap investor menggunakan kombinasi uang muka dan pembiayaan yang berbeda. Jadi, tingkat kapitalisasi mengasumsikan properti dibeli dengan uang tunai tanpa leverage.
4) Bandingkan hasil sewa bersih dengan tingkat bebas risiko.
Idealnya, hasil sewa bersih harus setara atau lebih tinggi dari tarif bebas risiko. Anda akan membayar pokok pinjaman seiring waktu sehingga meningkatkan hasil sewa bersih dan menyebar ke tingkat bebas risiko. Jika semuanya berjalan lancar, harga sewa juga akan naik dan properti Anda akan dihargai.
Ada banyak properti di Nevada, Florida, California, dan Arizona dengan hasil sewa bersih beberapa poin persentase lebih tinggi daripada tingkat bebas risiko saat ini setelah keruntuhan. Alasan mengapa lebih banyak orang tidak mengambilnya pada 2010-2012 adalah karena pembeli sering kali harus membayar tunai karena bank tidak meminjamkan.
5) Hitung rasio harga terhadap pendapatan properti Anda.
Rasio P / E hanyalah nilai pasar properti Anda dibagi dengan laba operasi bersih saat ini. Pada contoh di atas $ 500.000 / $ 4.700 = 106. Woah! Pemilik memerlukan 106 tahun laba operasi bersih untuk mengembalikan investasinya! Ini jelas mengasumsikan bahwa pemilik tidak pernah membayar hipoteknya dan tidak melihat kenaikan harga sewa yang sangat tidak mungkin.
Cara yang lebih baik untuk menghitung sesuatu adalah dengan mendapatkan pendapatan sewa kotor dibagi dengan nilai pasar properti = $ 500.000 / $ 24.000 = 20,8 untuk skenario langit biru. Jelasnya, semakin rendah P / E bagi pembeli semakin baik dan sebaliknya bagi penjual.
6) Perkiraan harga properti dan ekspektasi sewa.
Rasio P / E dan hasil sewa hanya merupakan gambaran singkat dalam waktu. Peluang nyata adalah meramalkan ekspektasi dengan benar. Sebagai investor real estat, Anda ingin memanfaatkan ketakutan dan situasi yang tidak menguntungkan seperti perceraian, relokasi perusahaan, PHK, kota yang bangkrut, atau bencana alam. Sebagai penjual real estat, Anda ingin menjual impian akan kenaikan harga selamanya.
Cara terbaik untuk meramalkan masa depan adalah dengan membandingkan apa yang telah terjadi di masa lalu melalui bagan online yang disediakan oleh DataQuick, Redfin, dan Zillow dan memiliki harapan yang realistis tentang pertumbuhan lapangan kerja lokal. Apakah majikan pindah ke kota atau pergi? Apakah kota mengizinkan lebih banyak lahan untuk dikembangkan atau apakah mereka memiliki batasan seperti ketinggian bangunan? Apakah kota itu dalam kesulitan keuangan dan ingin menipu pemiliknya dengan lebih banyak pajak properti?
7) Jalankan berbagai skenario.
Langkah terakhir adalah mendapatkan perkiraan harga dan sewa properti yang realistis dan menjalankan berbagai skenario. Jika harga sewa menurun selama lima tahun dengan kecepatan 5% setahun, apakah Anda akan baik-baik saja? Bagaimana jika suku bunga hipotek untuk pinjaman tetap 30 tahun naik dari 3,5% menjadi 5% dalam lima tahun, apa yang akan dilakukan untuk menuntut? Jika nilai pokok turun 20% lagi, apakah saya akan melompat dari jembatan?
Mudah-mudahan tidak jika Anda tinggal di salah satu negara bagian non-recourse di mana Anda dapat mengembalikan kunci dan melindungi aset Anda yang lain. Selalu jalankan skenario kasus bearish, kasus realistis, dan kasus bullish sebagai minimal Anda.
8) Berhati-hatilah dengan pajak dan depresiasi.
Hampir semua pengeluaran yang berkaitan dengan kepemilikan properti sewaan dapat dikurangkan dari pajak termasuk bunga hipotek dan pajak properti. Pikirkan tentang memiliki properti sewaan seperti memiliki bisnis. Biaya apa pun yang terkait dengan menjaga agar properti sewaan Anda tetap beroperasi dan mendapatkan dolar tertinggi biasanya sudah dapat dikurangkan dari pajak. Yang juga menarik untuk dipahami adalah depresiasi, yaitu item non tunai yang mengurangi Pendapatan Operasional Bersih Anda (depresiasi adalah biaya non tunai), untuk menurunkan laba tetapi juga tagihan pajak Anda.
Berhati-hatilah tetapi fokuslah pada keuntungan yang sebenarnya pada akhirnya. Keuntungan $ 250.000 untuk individu dan $ 500.000 keuntungan untuk pasangan yang sudah menikah bebas pajak jika Anda tinggal di properti selama dua dari lima tahun terakhir. Ada juga pertukaran 1031 yang memungkinkan investor untuk menggulirkan hasil ke properti lain tanpa menyadari keuntungan apa pun dan karenanya pajak. Kode pajak membingungkan tetapi margin menguntungkan pemilik properti.
9) Selalu periksa penjualan yang sebanding.
Cara terbaik termudah untuk memeriksa penjualan yang sebanding selama enam hingga dua belas bulan terakhir adalah memasukkan alamat properti di Redfin, yang menurut saya memiliki algoritme estimasi harga yang lebih baik daripada Zillow. Di sana Anda akan melihat catatan pajak, riwayat penjualan, dan pembanding di sisi kanan bawah.
Anda perlu membandingkan harga yang diminta properti target Anda dengan penjualan sebelumnya dan mengukurnya dengan apa yang telah berubah sejak itu untuk memastikan Anda mendapatkan penawaran bagus.